Udskydes Finanstilsynets reviderede vækstvejledning?

Lån med afdragsfrihed har været i kraftig vækst siden 2021. Det er ikke mindst boligejere med friværdi og førstegangskøbere, der har valgt 30 års lån med fast rente og afdragsfrihed.

Førstegangskøberne gør det for at betale hurtigere af på den dyre bankgæld.

Efter at renterne er hamret i vejret, er lysten til fast rente smuldret. Ikke mange har lyst til at binde sig til et lån og til en rente der i øjeblikket er oppe på 5 eller 6 pct i 30 år.

Udviklingen betyder, at de fleste nye lån igen ydes som rentetilpasningslån.

Pengeinstitutterne er pålagt nøje at kreditvurdere lånere, der ønsker lån med variabel rente og som hovedregel kræves, at lånerne har økonomi til at kunne betale 1 pct. mere end renten på et 30-årigt lån med fast rente og afdrag.

Låntagere i slutningen af 2022 er derfor typisk kreditvurderet til at kunne betale en rente på op til 7 pct.

Trods kravene om kreditvurdering betyder den voksende andel af rentetilpasningslån at robustheden på det danske boligmarked på sigt er truet.

Krav om øget kontrol med afdragsfrie lån

Kravene om nøje kreditvurdering af låntagere, der ønsker lån med variabel rente, er affødt af Finanstilsynets og Nationalbankens bekymringer for boligejernes økonomi. I en eventuel situation med recession, inflation og stigende renter vil der være behov for at boligejerne er tilstrækkeligt polstrede til at undgå tvangsauktioner og store tab hos kreditgiverne.

Den kraftige vækst siden 2021 i afdragsfrie lån har betydet, at Finanstilsynet og Nationalbanken opfordrer penge- og realkreditinstitutter til at følge nøjere med i de pågældende låneres økonomi.

Finanstilsynet har i et udkast til ny vækstvejledning lagt op til, at bankerne mindst hvert andet år skal gennemgå økonomien hos boligejere med de populære 30-årige afdragsfri lån, uanset hvor i landet boligejeren bor. Afdragsfri lån på 10 år skal også overvåges, mens det behøver ikke være med samme frekvens.

Udkastet fra Finanstilsynet lægger op til, at institutter, som udsteder lån med mere end ti års afdragsfrihed, mindst hvert andet år bør ”have oplysninger om kundens økonomiske forhold, der svarer til de krævede oplysninger ved bevillinger”.

Nationalbanken anbefaler, at man går videre således at også boligkunder med 10-årige afdragsfri lån og høj gæld bliver vurderet mindst hvert andet år.

Konsekvensen er, at låntagere – uanset om alle betalingsvilkår overholdes – løbende skal indsende årsopgørelse og budgetter, hvis de har et realkreditlån med 10 års afdragsfrihed eller mere?

Nyt pkt. 8

I Finanstilsynets høring over vejledning om kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv. (vækstvejledningen) fremhæves et nyt pkt. 8 om økonomiske oplysninger til instituttet for kunder med afdragsfrihed:

8) For lån med afdragsfrihed er der et større behov for at overvåge kundens økonomiske situation end for traditionel fast forrentet finansiering med afvikling. Det skyldes, at med de lave ydelser på disse lån kan kundens økonomi være væsentligt forværret, uden at det giver anledning til faresignaler som restancer, før kundens økonomiske problemer er meget store.

Det gælder i særlig grad ved lån med mulighed for langvarig afdragsfrihed, da der her er en lang periode med lave ydelser. Det gælder også i særlig grad, hvis lånet desuden har variabel rente, da det i en periode med en lav variabel rente også medvirker til lave ydelser.

Opfylder et boliglån med mulighed for afdragsfrihed ikke kriterierne for at være et nedsparingslån, skal låntageren som udgangspunkt kunne godkendes til at optage et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed.

Lån med afdragsfrihed, som ikke er nedsparingslån, giver derfor i den afdragsfri periode kunden mulighed for en løbende opsparing, der mindst svarer til de afdrag, som er forudsat ved beregning af rådighedsbeløbet.

I praksis vil kunden dog ofte ikke spare op, men have et højere forbrug.

Det indebærer, at der for lån med langvarig afdragsfrihed som udgangspunkt er et særligt behov for overvågning. Indebærer lånet reelt en mindre risiko for kunden og instituttet end andre tilsvarende lån, f.eks. fordi instituttet og kunden har aftalt en opsparing, som instituttet følger op på, kan instituttet dog tage højde for det.

For boliglån med mulighed for afdragsfrihed i mere end 10 år bør penge- og realkreditinstitutter derfor som udgangspunkt mindst hvert andet år have oplysninger om kundens økonomiske forhold, der svarer til de krævede oplysninger ved bevillinger. Det omfatter bl.a. årsopgørelser og budgetter. Det gælder både for nedsparingslån og for øvrige lån med afdragsfrihed. Oplysningerne bør gøre instituttet i stand til at vurdere, om interne eller eksterne forhold væsentligt har ændret kundens evne til at servicere gælden gennem hele restløbetiden.

For kunder med afdragsfrihed i op til 10 år bør instituttet baseret på sin viden om kunderne fastsætte, hvor ofte det er nødvendigt, at kunderne giver oplysninger om deres økonomiske forhold.

Bankerne protesterer

Høringsfristen udløb den 19. august 2022, og kravet om øget kontrol af låntagere med afdragsfri lån har fået bankerne til at protestere. Bankernes og realkreditinstitutternes interesseorganisation, Finans Danmark, frygter, at det vil bringe de blandt ældre meget populære 30-årige afdragsfri lån i farezonen, fordi de bliver for administrativt tunge og dyre.

Faldende interesse for afdragsfrie lån

Spørgsmålet er om det stigende renteniveau og den faldende interesse for afdragsfrie lån vil betyde at Finanstilsynet udskyder udsendelsen af den reviderede vækstvejledning?