Regeringen afviser hurtigt indgreb på boligmarkedet

Regeringen vil ikke gribe ind over for afdragsfrie boliglån, men dog forstærke overvågningen af udviklingen i risikable boliglån, herunder afdragsfrie lån, der optages i kombination med variabel rente.

Det Systemiske Risikoråd med Danmarks Nationalbank i spidsen henstillede i juni til regeringen, at der gennemføres en opstramning i adgangen til afdragsfrie lån, så låntagere med en belåningsgrad over 60 pct. fremadrettet kun kan optage realkreditlån eller realkreditlignende lån med afdrag.

Et indgreb ville især ramme de økonomisk svageste, men regeringen mener ikke, at udviklingen på boligmarkedet er alarmerende og konstaterer, at prisstigningerne på boliger ikke har været så store som i årene op til finanskrisen.

Den internationale finanskrise i 2008

Den 15. september 2008 gik den gigantiske amerikanske finansinstitution – Lehman Brothers – konkurs, og den altomfattende finanskrise var en realitet.

I bagklogskabens skarpe lys kunne finanskrisen forudses allerede i begyndelsen af 2007. Der var tegn på fundamentale problemer på det amerikanske boligmarked. Huspriser begyndte at falde, realkreditlån blev ikke honoreret, og på markederne for pantebreve og realkreditlån var der indtrådt en afmatning i efterspørgslen efter andet end indiskutabelt sikre papirer.

Prisfaldene bredte sig til boligmarkederne over hele verden, og i begyndelsen af 2008 ramlede det for gamle og hæderkronede firma, Bear Stearns. Det 85-årige gamle firma kom i akut likviditetskrise 14. marts 2008 og blev tvunget til at optage et kriselån hos den amerikanske centralbank.

To dage senere blev selskabet tvangsovertaget af J.P. Morgan for to dollar pr. aktie. Kun tre måneder før dette skete, handledes den samme aktie til 93 dollar, og i årene forud var Bear Stearns tre gange blevet kåret som finanssektorens mest veldrevne selskab.

I de efterfølgende seks måneder af 2008 skiftede stemningen gradvist i den globale finanssektor.

Roskilde Bank

I Danmark krakkede Roskilde Banks i august 2008, men det blev ikke umiddelbart opfattet som et signal om en generel og altomfattende finanskrise.

Lehman Brothers gik konkurs den 15. september 2008, men krisen begyndte længe inden…

I en længere periode op til finanskrisen, havde renteniveauet og de historisk lave renter på amerikanske statsobligationer inspireret institutionelle investorer til at gå nye veje. Der opstod interesse for nye finansielle produkter. Et af de mest notoriske var en type værdipapir, Collateralized Debt Obligation (CDO), der var baseret på realkreditobligationer.

Den nye type CDO muliggjorde investeringer i den del af det amerikanske realkreditobligationsmarked, der var allermest risikofyldt – nemlig obligationer baseret på den såkaldte ”subprime-lån”, altså 2. og 3. prioritets realkreditlån, og ofte optaget af de allerdårligst stillede boligejere. Med computerkraft og svært gennemskuelige algoritmer blev de dårlige lån lagt i pulje med ”gode” lån og delt op i pakker, som betød at risikoen var mere end udjævnet – ja papirerne blev markedsført – og accepteret – som sikre placeringsmuligheder med relativt højt afkast.

Finanskrisen

Det viste sig imidlertid, at CDO-produkterne var særdeles risikable, fordi de ”giftige” subprimelån trak de ”sikre” realkreditlån med ned, da boligboblen brast i USA og udløste en global dominoeffekt.

De første, der blev ramt, var de store amerikanske kreditinstitutter for boligejere, Fanny Mae og Freddie Mac. I USA står de statslige, føderale myndigheder som garant for op mod 70 pct. af de amerikanske boligejeres boliggæld, og disse garantier forhindrede, at Fanny Mae og Freddie Mac kollapsede.

Bankerne havde stor gæld, lille kapital og begrænset risikokontrol

Da finanskrisen bredte sig over hele verden, viste det sig, at bankernes aktiver i USA og i mange andre lande for en del viste sig at være værdiløst junk, bankerne havde gennemgående alt for stor gæld, alt for lille kapital og ingen ordentlig kontrol med de risici, engagementerne var forbundet med.

Den amerikanske centralbank begyndte tidligt at opkøbe store mængder værdipapirer og lettede dermed likviditeten i hele det finansielle system. Størrelsen af Feds balance – beholdningen af obligationer – voksede til næsten 5.000 milliarder dollars fra omkring 1.000 milliarder dollars før finanskrisen. Den Europæiske Centralbank, ECB, fulgte trop.

Bankpakkerne

I Danmark gav det anledning til en del kritik, da den daværende regering lancerede den første af en række bankpakker i efteråret 2008 for at afværge en bølge af finansielle krak og konkurser.

Bankpakkerne indeholdt garantier for 3500 milliarder kroner, som blev spændt ud under de danske pengeinstitutter. Desuden indeholdt pakkerne statslån for langt over 46 milliarder, som de kriseramte banker kunne låne, hvis de var villige til at betale for det.

Med bankpakkerne blev skatteborgerne udsat for en enorm risiko, men heldigvis lykkedes det at afværge det totale finansielle kaos.

Det Systemiske Risikoråds bekymringer

Det Systemiske Risikoråd har peget på, at der er pres på boligmarkedet især i København og Århus. Samtidig har der været bekymrende tendenser til øget risikovillighed på finansmarkederne. Derfor kunne der være anledning til at stramme vilkårene for afdragsfrie lån for de mest gældsplagede låntagere.

Spørgsmålet for Det Systemiske Risikoråd er hvad der sker med tilbagebetalingsevnen blandt de dybt gældsatte husholdninger og virksomheder, når renterne på et tidspunkt igen stiger? Kommer vi til at stå over for en ny gældskrise – og hvordan håndteres den lige i forhold til de økonomisk svageste befolkningsgrupper? Og hvilke midler er der at gøre godt med, hvis en ny recession rammer verdensøkonomien, mens renterne fortsat er tæt på nul og centralbankernes balancer bugner, fordi de har købt statsobligationer og andre værdipapirer i årevis? Skal der laves nye bankpakker? Kan renterne sættes yderligere ned, kan der opkøbes flere værdipapirer eller trækkes nye kaniner op af hatten?

Regeringen afviser

Regeringen deler ikke Det Systemiske Risikoråds bekymringer og gør også opmærksom på, at der siden finanskrisen i 2008 er gennemført en række tiltag i den finansielle regulering af boliglån. Det drejer sig om

1) at låntagere skal kreditvurderes op mod et lån med afdrag og fast rente for at have adgang til mere risikable lånetyper, herunder lån med afdragsfrihed

2) udbetalingskrav på i udgangspunktet minimum fem procent

3) begrænsninger på hvor mange afdragsfrie lån ved høje belåningsniveauer et realkreditinstitutut kan have

4) vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder

5) retningslinjer for boliglån i husstande med høj gæld, der blandt andet indebærer, at man kun kan vælge afdragsfrihed på sit lån, hvis det sker i kombination med fast rente i tilfælde, hvor gældsfaktoren og belåningsgraden er høj.