Hvem holder øje med realkreditten, og hvem varetager boligejernes og realkreditlånernes interesser?

De politiske partier har svigtet boligejerne, og partier som Centrum Demokraterne og Det Konservative Folkeparti, der tidligere kæmpede boligejernes sag, er enten allerede afgået ved døden eller ligger på det yderste.

Regeringen, Nationalbanken, Finanstilsynet og Konkurrencerådet varetager åbenlyst andre interesser, og derfor er situationen desværre, at ingen varetager realkreditlånernes interesser.

Realkreditkunderne er af gode grunde utilfredse efter de seneste års massive stigninger i bidragssatserne. Derfor har realkreditbranchen været udsat for massiv kritik i længere tid.

Ingen konkurrence på realkreditmarkedet

På et konkurrencemarked kan virksomheder konkurrere på pris eller kvalitet, det gælder i princippet for alle brancher. På nogle markeder ligner produkterne hinanden så meget, at der udelukkende konkurreres på pris. Sådan er det i den danske realkreditsektor – de enkelte realkreditinstitutter kan give produkterne kreative navne, men realiteten er, at alle udbydere tilbyder stort set de samme produkter. Derved ligner realkreditmarkedet ganske meget det danske marked for benzin- og olieprodukter.

Problemet er da også, at ligesom benzinselskaberne er realkreditudbyderne meget utilbøjelige til at konkurrere i det hele taget, fordi kunderne i praksis er stavnsbundet til deres selskab. Det koster typisk flytteomkostninger på 12.000 kr. hvis et realkreditlån skal flyttes. Under alle omstændigheder er der en kartelagtig fælles forståelse i branchen af, om hvornår – og i særdeleshed om hvornår, der ikke skal konkurreres.

Politisk ”aftale” om realkreditten

Det lød derfor næsten for godt til at være sandt, da erhvervsminister Brian Mikkelsen den 26. januar 2017 storsmilende og med de sædvanlige energiske armbevægelser kunne bekendtgøre, at regeringen havde indgået en ”balanceret bred politisk aftale om realkreditten”.

Brian Mikkelsen skrev på Facebook: ”Vi skaber med denne aftale lavere priser, en øget gennemsigtighed, mobilitet og dermed grundlaget for bedre konkurrence til gavn for boligejerne. Det er en god dag for boligejerne”.

Det lød godt – ville boligejerne ikke længere være bundet til et bestemt realkreditselskab? Kunne man bare flytte selskab, hvis vilkårene ikke var tilfredsstillende?

Desværre var det ikke sandt. Et nærmere eftersyn har dokumenteret, at aftalen især var til fordel for realkreditten, mens de over 1 million låntagere igen fik en lang næse. Aftalen indebar, at realkreditselskaberne fremover i tilfælde af, at låner beslutter at flytte selskab, skal afstå fra et indfrielsesgebyr på omkring 750 kroner. Hvis flytningen sker i forbindelse med en varslet bidragsstigning, må instituttet kun opkræve 50 procent i såkaldt kurtage og kursskæring.

Det havde givet mening, hvis samtlige flytteomkostninger skulle betales af det institut, der sætter bidragssatsen op. Brian Mikkelsen kunne have ydet en håndsrækning til låntagerne, men han valgte at se bort fra en anbefaling om at indføre et ”forbud mod at opkræve indfrielsesgebyr samt kurtage og kursskæring ved indfrielse i varslingsperioden ved forhøjelse af bidragssats i et realkreditinstitut og ved forhøjelse af rentetillæg ved realkreditlignende lån i et pengeinstitut”.

Er lånerne stavnsbundne prioritetsbestyrere?

Forbrugerrådet Tænk har beregnet, at den opreklamerede ”aftale” indebærer en besparelse på godt 1.800 kr. ud af de flytteomkostninger på over 12.000 kroner, man typisk skal betale til det realkreditselskab, man eventuelt i utilfredshed over gebyrsatser m.v. flytter fra.

Under alle omstændigheder er den politiske aftale vinduespynt og uden praktisk betydning. Sidste år betalte de danske boligejere knap 15 milliarder kroner i gebyr på deres boliglån. Realkreditinstitutterne har nemlig de senere år skruet op for den såkaldte bidragssats, altså det gebyr en kunde løbende betaler til sit realkreditinstitut for overhovedet at have et realkreditlån.

Realkredittens pengekasse

Ifølge Nationalbanken udgør bidragssatserne nu 40 pct. af boligejernes låneudgifter, og de årlige 15 mia. kr. ryger direkte i realkredittens pengekasse.

Kreditforeningernes hæmningsløse opkrævning af bidrag og gebyrer fra sagesløse lånere virker paradoksalt – det er jo i et vist omfang foreningernes egne medlemmer, der betaler. Realiteten er imidlertid, at medlemmernes og lånernes indflydelse er mindsket i takt med institutternes omdannelse til børsnoterede aktieselskaber, der har andet end lånernes interesser for øje.

Karteldannelse på realkreditområdet

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har dokumenteret, at det er et konkurrencemæssigt usundt marked, der har tilladt, at de tre største danske realkreditselskaber, Nykredit, Realkredit Danmark og Nordea Kredit, i bemærkelsesværdig enighed og nærmest kartelagtigt har hævet priserne på realkreditlån for de danske boligejere de seneste to år. Det slås fast i en rapport om realkreditmarkedet, at konkurrencen har svære vilkår på realkreditmarkedet, og de idelige prisstigninger på boliglån var ikke gået, hvis der havde været et velfungerende marked.

Konklusionerne er stærkt kritiske over for realkreditsektorens konkurrencebegrænsende elementer og de begrundelser, som selskaberne har brugt for at hæve priserne i de senere år. Og der er talrige elementer, der peger på voldsomme konkurrenceproblemer, som forbrugerne betaler regningen for. Siden 2009 er priserne på realkreditlån med årlig rentetilpasning og afdrag for eksempel fordoblet.

Intet sagligt grundlag for bidragsstigninger

Ifølge rapporten er de prisstigningerne på realkreditlån, som er blevet gennemført de sidste år med Nykredit som bannerfører, ikke funderet i højere omkostninger for realkreditselskaberne.

Realkreditselskaberne har ved flere bidragsstigninger henvist til, at stigningen var nødvendig for at dække omkostningerne forbundet med øgede kapitalkrav. Samlet set har konkurrencemyndighederne dog svært at se, at de vedtagne stigninger i kapitalkravene frem mod 2019 skulle kunne forklare stigningerne i bidrag og kursskæring mv.