Sommerhuslån og finanskrise

Finanskrisen barberede 200 mia. kr. af Danmarks BNP svarende til 347.500 kr. fra krisens indtog og frem til i dag pr. dansker – eller 34.750 kr. hvert år! Der er tale om et permanent velfærdstab, som de forventede økonomiske vækstrater næppe vil kunne genoprette i vores levetid.

Samtidig er det mere og mere klart, at almindelige danske forbrugere og virksomhederne har mistet tilliden til, at vi trods al snak om ”cleantech”, ”grøn omstilling”, ”økologi” og ”grønne jobs” nogensinde genvinder de tab, som den lave vækst efter finanskrisen har påført os.

Usikkerheden om fremtiden betyder, at der holdes igen både med privatforbruget og investeringerne i vidt omfang placeres i udlandet til ugunst for værdiskabelsen og arbejdspladser i Danmark. Samtidig har danskerne igen kastet sig ud i investeringer i et ejendomsmarked med stigende priser.

Resultatet er fortsat store prisstigninger især i hovedstadsområdet og større byer. En situation der efterhånden i betænkelig grad ligner opbygningen til finanskrisen.

Optakten til finanskrisen

Finanskrisen opstod som et kompliceret samspil mellem en række faktorer, indenlandske som udenlandske. Disse var bl.a. en lav rente i USA, en kompliceret struktur i finansieringen af amerikanske boliglån, herunder de berygtede subprimelån, og en finansiel sektor, der ikke var tilstrækkeligt polstret i forhold til de risici, den påtog sig.

Efter krakket af Lehman Brothers 15. september 2008 blev omfanget af krisen tydeligt. Den finansielle krise slog over i en økonomisk krise, der også ramte Danmark.

Som i mange andre lande var der i Danmark en voldsom vækst i boligpriserne i årene inden krisen. De lave renter, en god økonomisk udvikling, og stor optimisme var underliggende faktorer. Men der er ingen tvivl om, at indførelsen af afdragsfrie realkreditlån i 2003 og skattestoppet for ejendomsværdiskatten bidrog til de opståede ”bobler” på boligmarkedet.

Da de afdragsfrie lån blev indført i 2003, var boligpriserne allerede høje. Muligheden for total afdragsfrihed gav boligkøbere indtryk af en markant pludselig forbedring af deres handlemuligheder på boligmarkedet, hvilket øgede boligefterspørgslen dramatisk. En løbende indfasning over en årrække havde været at foretrække.

Samtidig løb de kommunale budgetter løbsk. Daværende statsminister Anders Fogh Rasmussen har netop erkendt, at det var en alvorlig fejl at lade den kommunale økonomi sejle. Resultatet var, at finanspolitikken derfor endte med at skubbe på en allerede ekspanderende økonomi.

Den finansielle regulering blev samtidig lempet. Dvs. man slækkede tøjlerne med de finansielle institutioner på et tidspunkt, hvor de allerede buldrede derudaf. En række banker tog væsentligt større risici, end deres forretningsmodel kunne bære.

Nu gentages fadæsen fra 2003

I foråret 2017 har man gentaget fadæsen fra 2003. På forslag fra erhvervsminister Brian Mikkelsen har Folketinget godkendt, at lånegrænserne for fritidshuse er ændret – fra 60 pct. til 75 pct.

Ved lovforslagets fremsættelse blev det forventet, at ændringen ville give de nuværende ejere en kapitalgevinst på måske 13 mia. kr., i form højere priser på sommerhuse, mens fremtidige ejeres samlede omkostninger ved et boligkøb isoleret set ville være uændret, fordi de lavere finansieringsomkostninger vil øge prisen på sommerfritidshusgrunde og sommerfritidshuse.

Det er helt uforståeligt, at regering og Folketing vil spille hasard med det specielle danske realkreditsystem, på et tidspunkt, hvor det i forvejen er et åbent spørgsmål om systemet overhovedet på sigt kan opretholdes?

Realiteten er, at det danske realkreditsystem i øjeblikket kører på dispensation. Danske særregler fritager realkreditinstitutterne for en del af EU’s krav om polstring.

Danske særregler bør ophæves

Nationalbanken advarer om, at disse særregler bør ophæves. Regningen for yderligere krav om polstring kan ende hos boligejerne i form af at bidragssatserne igen forhøjes. I kroner og ører vil det kunne udløse en regning på mellem 0,02 procentpoint og 0,11 procentpoint, svarende til mellem 200 kr. og 1.100 kr. pr. lånt million årligt, viser nationalbankens egne beregninger.

Nationalbankdirektør Lars Rohde forklarede sidste år på Realkreditrådets årsmøde, hvorfor banken går ind for ophævelse af de danske særregler: ”Det vil gå imod læringen fra den finansielle krise, hvis vi går fremtiden i møde uden en holdbar model til at afvikle et realkreditinstitut, hvis det bliver nødvendigt. Krisesituationer kan opstå uventet og hurtigt. Sker det, er det for sent at gøre noget ved det. Det er derfor vigtigt, at vi finder en løsning og får gennemført de tilpasninger af lovgivningen, som er nødvendige”.

Nationalbanken har så sent som den 22. marts 2017 offentliggjort et såkaldt Working Paper – Finansiel sektor; Økonomisk aktivitet og beskæftigelse; Modeller.

Nationalbanken analyserer virkningen af de rentetilpasningslån, afdragsfrihed og skattestop, der blev indført i 00’erne inden finanskrisen. Konklusionen er, at introduktionen af de nye låntyper og ændret boligbeskatning kan forklare ca. 1/3 af de højere boligpriser eller afvigelsen fra en langsigtet pristrend i perioden 2004-06. Husholdningernes gæld i forhold til BNP ville uden de nye låneformer have været 20 procentpoint lavere. Endelig peger analysen på, at dansk økonomi blev mere ustabil efter implementering af ændringerne i rammebetingelser på boligmarkedet.

Nationalbanken advarer mod højere lånegrænser for sommerhuse

Det kan derfor ikke overraske, at Nationalbanken har advaret kraftigt mod højere lånegrænse for sommerhuse. Efter Nationalbankens opfattelse er der tre centrale økonomiske områder, som vil lide skade af en ændret lånegrænse:

·        Nationalbanken gør opmærksom på, at ”markedet for fritidshuse bevæger sig mere volatilt end markedet for enfamiliehuse”, og derfor er lån i fritidshuse ifølge Nationalbanken mere risikable for realkreditinstitutterne.

·        Den øgede usikkerhed mindsker sikkerheden bag de danske realkreditobligationer, og dermed kan realkreditobligationernes særstilling i den europæiske banklovgivning blive svækket. Det kan i givet fald medføre højere renter, fordi investorerne vil kræve en risikopræmie for øget risiko.

·        Endeligt påpeger Nationalbanken, at ”den aktuelt gode konjunktursituation med fremgang på boligmarkedet ikke giver grundlag for at lempe lovgivningen”. Nationalbanken henviser dermed til at priserne på sommerhuse allerede viser betydelig vækst.