Regeringens forsøg på at skrotte statsstøtten til det almennyttige boligsystem

Hvorfor vil regeringen pludselig indføre statslån for 180 mia. kr. til Danmarks 580.000 almene boliger. Hvorfor? Det hævdes, at staten derved kan spare over 2 mia. kr.om året, der kan anvendes til andre velfærdsgoder, men er det hele begrundelsen?

Ca. 20 pct. af befolkningen svarende til godt og vel 1 million danskere bor i en almen bolig. Den almene boligsektor har angiveligt til formål at stille boliger til rådighed til en pris, der er til at betale for almindelige indkomster.

Den nuværende finansiering

Alt alment byggeri – bortset fra de kommunalt ejede ældreboliger – finansieres i øjeblikket ved optagelse af almindelige realkreditlån. Markedet for realkreditfinansiering af alment byggeri udgjorde ultimo 2015 omkring 180 mia. kr., svarende til 7 pct. af realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld. I praksis er finansieringen fordelt på fire institutter. I de sidste 20 år er der i gennemsnit årligt optaget nye lån for ca. 12 mia. kr.

Kreditinstitutterne opkræver en række gebyrer i forbindelse med finansieringen af det almene byggeri. Der betales dels for det administrative arbejde, som realkreditinstituttet skal udføre. Dels betales der for den risiko, instituttet påføres (som er nærmest ikke-eksisterende). Satsen er fastsat til maksimalt 0,27 procent af lånets oprindelige størrelse, så det bliver effektivt 0,45 procent målt over hele lånets løbetid. En fuld omlægning vil indebære at realkreditinstitutterne årligt mister indtægter på 810 mio. kr.

Samlet set vurderes det, at kreditinstitutternes omkostninger ved at yde lån til alment boligbyggeri er lavere i forhold til omkostningerne ved at yde lån til privat boligbyggeri, blandt andet fordi det er mindre risikofyldt at yde lån til alment byggeri.

Huslejen for beboere i almene boliger er uafhængig af renten på foreningens realkreditlån og huslejen vil ikke umiddelbart blive påvirket af forslaget. Lejernes andel af den løbende betaling på lånet (beboerbetalingen) udgør som udgangspunkt 2,8 pct. af byggeriets anskaffelsessum på årsbasis. Beløbet reguleres årligt med inflationen. Staten betaler forskellen mellem boligafdelingens årlige ydelse på realkreditlånet og beboernes betaling.

Det betyder, at for en lejlighed til 3 mio. kr. betaler en almennyttig lejer en husleje på 7.000 kr. om måneden + fællesudgifter.

Staten og skatteborgerne påtager sig rente- og kreditrisiko

Støttesystemet indebærer, at staten påtager sig rente- og kreditrisikoen for den almene boligsektor samtidig er der på finansloven optaget en udgiftsbevilling på 1,9 mia. kr. samt en reservationsbevilling på 8,2 mia. kr. svarende til nutidsværdien af statens ydelsesstøtte til almene boliger.

Finansiering med statslån vil med stor sandsynlighed føre til en besparelse på renteomkostningerne sammenlignet med den nuværende model baseret på realkreditlån. Hvor stor en besparelse, der er tale om, er dog vanskelig at opgøre. Med forbehold for den betydelige usikkerhed, der er knyttet til beregningerne, kan det umiddelbare besparelsespotentiale på renteomkostningerne estimeres til omkring 1 pct. point ved omlægning til finansiering med statslån. Med en rentebesparelse på 1 pct. point og en gæld på 180 mia. kr. svarer det til en årlig besparelse på knap 2 mia. kr.

Argumenter imod

En model med statslån vil indebære, at staten fremover vil skulle administrere udlån til det almene byggeri. Hvis staten kan administrere det almene udlån billigere end kreditsektoren og dermed sikre lavere realkreditgebyrer, er der potentielt en besparelse at opnå. Regeringen har estimeret denne besparelse til omkring 1 mia. kr., men det er dog ikke sikkert, at staten vil kunne administrere lånene ligeså omkostningseffektivt som realkreditinstitutterne, blandt andet fordi staten skal etablere en kreditadministration med langt mindre volumen end i de store realkreditinstitutter.

Dertil kommer, at der er en række problemer forbundet med at gå fra den eksisterende realkreditmodel til en statslånsmodel.

For det første er der konkurrencemæssige aspekter, idet kreditinstitutterne vil miste et betydeligt udlånsomfang (op i mod 180 mia. kr.) og årlige indtægter på 810 mio. kr. En fuld omlægning til statslån vil således medføre, at et enkelt institut mister mere end en tredjedel af sit forretningsomfang, mens andre institutter vil miste omkring 5-10 pct. af deres hidtidige samlede udlån.

For det andet må det formodes, at et bortfald af et forretningsområde som udlån til den almene boligsektor kan reducere volumen i institutternes serier til under et kritisk niveau, således at likviditeten i de udstedte serier falder. Det kan betyde højere udgifter for andre lånere.

Og for det tredje vil en omlægning af den almene sektors gæld til statslån endelig have konsekvenser for størrelsen på den såkaldte ØMU-gæld.  En fuld om- 15 lægning til genudlån vil således hæve ØMU-gælden med ca. 9 pct. af BNP, hvilket – alt andet lige – vil reducere spillerummet op til traktatens grænse på 60 pct.

Hvorfor kommer forslaget nu?

Hele området blev kulegravet i 2014. Konklusionen i betænkningen ”Den almene boligsektors effektivisering. Rapport fra arbejdsgruppe om finansiering, effektiv drift og huslejefastsættelse i den almene boligsektor, 2014” var:

”En almen boligsektor finansieret med statslån vil givetvis kunne give en besparelse på udgifterne til renter i forhold til den eksisterende realkreditmodel. Til gengæld er det usikkert, om staten vil kunne administrere udlån til det almene byggeri billigere end kreditinstitutterne og dermed sikre lavere gebyrer. Der er således potentielt en besparelse at opnå ved at gå fra realkreditmodellen til statslånsmodellen.

Størrelsesordenen på denne besparelse er dog yderst usikker og skal sammenholdes med de betydelige problemer, der synes være forbundet med ændringen. Ikke mindst ØMU-gældsproblematikken, de konkurrencemæssige hensyn samt den administrative byrde betyder, at det vurderes, at den potentielle usikre besparelse ikke vil kunne opveje de betydelige problemer, der synes forbundet med et skift til statslån.

På grund af den store usikkerhed der er knyttet til et skift til en statslånsmodel, vurderes det derfor ikke hensigtsmæssigt at ændre finansieringsmodellen til statslån”. 

Nationalbanken støtter forslaget

Selvom Nationalbanken støtter forslaget er det helt uforståeligt, hvorfor en borgerlig regering begår den tilsyneladende fejl at foreslå, at staten nu skal drive bankvirksomhed?

De forventede besparelser er små og særdeles usikre. Den eneste forklaring er derfor, at Finansministeriet pønser på ved først givne lejlighed at likvidere hele statsunderstøttelsen af den almennyttige boligsektor. Hvis det lykkes er der udsigt til betydelige besparelser på de offentlige budgetter. Det lader sig også forsvare i den virkelige verden; Mens det tilbage i 30’erne og måske endda i 50’erne og 60’erne gav mening, at staten påtog sig opgaven at stille boliger til rådighed til en pris, der kunne betales af folk med almindelige indkomster, er det i dag en anakronisme.

Venstrefolk mere optaget af realkreditinstitutternes tab

I Venstre har man sjældent blik for de store linjer, men til gengæld er man meget opmærksom på om politik skader eller gavner partiets støtter. I dagbladet Holstebro – Struer den 22. juni 2017 hed det, at forslaget ifølge venstres gruppeformand var en svær pille at sluge for det borgerlige Danmark – et socialistisk forslag som ovenikøbet ikke havde været diskuteret hos nogle borgerlige ordførere og som er udsendt efter de sidste gruppemøder på Christiansborg: ”Der er tale om et forslag, den tidligere røde regering ikke kunne eller ville gennemføre. Nu bliver det så en borgerlig-liberal regering, som gennemfører et rent rødt forslag om en statsbank til almenboliger. Rosende ord kom da også omgående fra Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten, det kan man jo så som borgerlig politiker tænke lidt over”.

Problemet er at partiet Venstres politik ikike er styret af rationelle overvejelser. Derfor gør det ikke indtryk på Venstres gruppeformand, at det nuværende system betyder, at det offentlige reelt påtager sig langt hovedparten af kreditrisikoen på de almene lån, mens realkreditinstitutterne tjener på ordningen. Udsigten til betydelige besparelser gør ikke indtryk så længe de mange bidragsydere i realkreditsektoren til Venstres kampagner mister indtægter.